Défiscalisation – Impôts : les atouts insoupçonnés du déficit foncier – Simulation Pinel en ligne et gratuite

Dans un contexte de forte imposition, le mécanisme du déficit immobilier permet de bénéficier d'un gain fiscal (jusqu'à 66,2%) en effectuant des travaux de rénovation. Les explications de cet attrayant dispositif de réduction des impôts par Estelle Billi-Bérard, ingénieur du patrimoine chez Advenis.

Effacer les taxes et prélèvements sociaux dus sur vos revenus de propriété

Si vous avez acheté un bien immobilier à l’ancien et effectué des rénovations, tant dans les parties communes que dans les parties privatives, sachez que vous pourrez déduire, de leur année de paiement, votre bien immobilier à revenus existant, et reste de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros.

En ce qui concerne un éventuel excédent, vous aurez la possibilité de le reporter sur les revenus de la propriété des 10 prochaines années. Condition: la propriété rénovée doit être louée nue pour une période minimale de trois ans à compter de la date d'achèvement des travaux. Quittez les locations saisonnières meublées!

Si aucun locataire n'est trouvé, le propriétaire devra prouver que la propriété n'a pas été utilisée pour son propre usage et qu'il effectue une recherche active. Sans cela, l'administration fiscale pourrait mettre en doute la légitimité de cette opération.

Soyez vigilant sur la nature du travail

Attention cependant avant de commencer. Il est en effet nécessaire de faire le point sur la nature des travaux à effectuer car tous ne sont pas éligibles pour ce dispositif. En fait, seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont concernés, c'est-à-dire les travaux qui viseront à restaurer un bien immobilier et à restaurer sa fonction.

On peut citer la restauration d'une installation électrique, l'installation d'une chaudière, la réparation d'un toit ou le remodelage d'une façade.

Pas éligible pour la construction ou l'agrandissement de l'appartement comme l'installation d'une véranda, l'aménagement de grenier, etc.

Choisissez la propriété et son emplacement

L'objectif est d'exonérer l'impôt tout en bénéficiant d'une plus-value lors de la revente, d'où l'importance de la qualité du bien immobilier.

Pour tirer pleinement parti de ce système et maximiser ses investissements, on privilégiera les demeures ou hôtels de prestige situés dans les centres historiques de grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon, Annecy, Nice et Lille. Cependant, aujourd’hui, la commercialisation de ces programmes immobiliers est tendue, faute d’actifs suffisants.

Sous cette forme, ce dispositif peut paraître un peu coûteux pour l'acheteur, en raison de la restructuration totale du bien (parties communes + parties privatives) et des demandes spécifiques des architectes des bâtiments de France (en termes de matériaux à utiliser) . Ces transactions visent donc essentiellement les personnes ayant un revenu de propriété et une tranche d’imposition marginale élevée.

L'intérêt de l'IPAC du déficit foncier

Vous gagnez des revenus et souhaitez réduire vos impôts! Si vous ne souhaitez pas acquérir directement une propriété, vous pouvez alors choisir l'option SCPI du déficit foncier.

Ce produit de placement, disponible sur le marché depuis plusieurs années, fonctionne de la même manière, sauf que vous achetez des actions de la société au lieu d’un actif réel. Le montant de l'investissement est donc adapté à votre situation.

Il s'adresse principalement aux personnes ayant une tranche d'imposition marginale comprise entre 30% et 41%. Vous pourrez profiter des avantages de l'IPAC. À savoir: l’accès à un actif immobilier de qualité à faible coût, la possibilité de moduler votre investissement, la mutualisation des risques et l’assurance de disposer d’un bien entièrement géré. Une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en réduisant considérablement leur niveau d'imposition!

Exemple: économies d'impôt significatives

Le système de "déficit foncier" permet à un investisseur d'effacer l'imposition des revenus de la propriété et des cotisations de sécurité sociale existants. L'investisseur peut déduire de son revenu total la somme de 10 700 euros pour l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation. En outre, il a la possibilité de reporter de plus de 10 ans les travaux excédentaires sur ses futurs revenus fonciers.

Prenons l'exemple d'un investisseur qui a un revenu immobilier net de 10 000 euros et une tranche d'imposition marginale de 45%. Dans le cadre de sa stratégie d'investissement, il acquiert le "déficit foncier" des actions SPCI: sa part de travail déductible s'élève à 50 000 euros.

Dans ce cas, les revenus de la propriété de 10 000 euros sont "gommés" et le plafond légal de 10 700 euros est ensuite déduit du revenu global. Dans cette situation, l’investisseur réalise une économie d’impôt de 11 035 euros l’année de l’acquisition des actions de SCPI.

Les calculs sont les suivants:

• (10.000 +10.700) x 45% = 9.315 euros
• 10 000 x cotisations de sécurité sociale de 17,2% sur les revenus de la propriété = 1 720 euros

Le solde de 29 300 euros (soit 50 000 – (10 000 + 10 700)) est, quant à lui, reporté sur les revenus immobiliers des 10 prochaines années. Il génère ensuite une économie d'impôt de 18 225 euros (soit 29 300 euros x (45 + 17,2%)).

Enfin, sur une période de 10 ans, l’investisseur peut réaliser une économie d’impôt totale de 29 260 euros, soit 58,5% de sa part du travail.

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