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Maison grecque abandonnée abandonnée sur l'île de Corfou en Grèce

Connaissez-vous le dispositif "centre-ville" de Pinel?

Vous devez avoir entendu parler des fameuses échappatoires fiscales! Ces dépenses permettent aux heureux élus – ceux qui ont le privilège de faire partie des 45% de Français qui paient de l'impôt! – réduire le billet à payer au Fisc. Parmi ces niches, nous trouvons toujours des incitations à investir dans l'immobilier locatif. Ainsi, le système Pinel encourage l’investissement dans le logement locatif intermédiaire en appliquant des loyers modérés. Un dispositif que les épargnants connaissent bien, et qui a plusieurs mois un petit frère moins connu: Pinel "centre ville", créé pour favoriser la rénovation du centre ville dégradé. Voici une présentation de ce nouvel investissement locatif.

Quels hébergements sont éligibles pour le centre-ville de Pinel?

Le centre-ville de Pinel, également appelé "Denormandie device", cible les logements anciens situés au centre d'une ville dont les besoins en réhabilitation sont particulièrement importants ou qui ont conclu un accord de revitalisation du territoire (ORT). La liste des municipalités éligibles, récemment communiquée, est bien connue des professionnels de l’immobilier et disponible sur Internet.

Pour bénéficier du régime, les investisseurs doivent acquérir, dans l'une de ces municipalités, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, des logements rénovés ou à rénover. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de la transaction immobilière.

Cet investissement peut être effectué soit directement par les contribuables, soit par l’intermédiaire d’une société de personnes non assujettie à l’impôt sur les sociétés, ou par la souscription d’actions de SCPI (95% de la souscription sera affecté à l’acquisition de logements éligibles).

Quels travaux de rénovation sont éligibles pour l'appareil?

Les travaux doivent viser la modernisation, la rénovation ou l'aménagement d'espaces de vie, la réalisation d'économies d'énergie ou la création d'espaces de vie par l'aménagement d'espaces supplémentaires (greniers, garages).

Ils doivent en outre respecter un niveau de performance énergétique global.

De plus, ce travail doit impérativement être facturé par une entreprise. Sont exclus les travaux effectués par le contribuable lui-même ou par un tiers autre qu'une entreprise, ainsi que le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si leur installation est supportée par une entreprise. D'autre part, les dépenses liées à l'installation par une entreprise de ces matériaux sont prises en compte.

À quelle réduction d'impôt le contribuable a-t-il droit?

Pour avoir droit à la réduction d'impôt – réduction d'impôt applicable, pour un maximum de deux logements par an, sur le prix de revient du logement, dans la limite de 5 500 € / m² de surface habitable et de 300 000 € -, le centre-ville de Pinel doivent respecter, outre les conditions spécifiques relatives aux travaux de rénovation que nous venons de mentionner, les conditions d'application du Pinel "classique" (plafonds de loyer, ressources du locataire …).

Le propriétaire doit donc donner le logement comme maison nue comme logement principal à une personne autre que le membre de son foyer fiscal (la location peut toutefois être accordée à un ascendant ou à un descendant). L'investisseur a également le choix de s'engager à louer pour un minimum de 6 ou 9 ans. Cette option est irrévocable. Et il peut, à l'issue de cette période d'engagement de location de 6 ou 9 ans, décider de prolonger son engagement initial de 12 ans maximum, sur une période de 3 ans. L'avantage fiscal est ensuite ajusté en fonction de la durée de l'engagement de location choisi. Le taux est donc de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Taux qui, en outre-mer, sont respectivement fixés à 23%, 29% et 32%.

La réduction d'impôt est ensuite répartie sur la durée de la période de location. Connaître initialement en fractions égales sur 6 ou 9 ans, à partir de l'année d'acquisition du logement ou de l'achèvement des travaux (ou de la souscription d'actions de SCPI). Il est donc imputé sur l’impôt sur le revenu dû pour la même année, puis sur l’impôt dû pour chacune des 5 ou 8 années suivantes, au taux de 1/6 ou 1/9 de son montant total pour chaque année incluse dans le période d'engagement initiale. Et dans le cas d'une prolongation de l'engagement, l'avantage fiscal supplémentaire est déduit, par période triennale, du tiers de son montant de l'impôt dû pour chaque année incluse dans la période de prolongation.

Attention à ne pas perdre le bénéfice de la réduction d'impôt!

Il peut arriver que le montant annuel de la réduction d'impôt soit supérieur à celui de l'impôt dû pour la même année. Dans ce cas, il est important de savoir que l’excédent est perdu par le contribuable; il ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes, ni ne peut être remboursé.

Attention également au fameux plafond global des échappatoires fiscales auxquelles le dispositif est soumis, plafond fixé à 10 000 € par an (ou 18 000 € pour les investissements à l'étranger)!

Par conséquent, avant de prendre un centre-ville de Pinel et plus généralement un produit d'exonération fiscale, parlez-en à votre conseil pour vous assurer de la qualité de l'offre proposée et de l'adéquation du montant de l'investissement avec votre situation.

Laurent David, directeur éditorial d'Echos Publishing
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