La loi Pinel permet aux particuliers acquéreurs d’un bien immobilier locatif de bénéficier d’un avantage fiscal, à savoir une réduction d’impôt. En effet, la loi Pinel récompense les investissements immobiliers locatifs réalisés en France en accordant ladite réduction aux acquéreurs sur leur déclaration, s’ils remplissent un ensemble de conditions, qui sont fixées par la loi. De manière générale, et indépendamment de la loi Pinel, investir dans l’immobilier exige beaucoup de réflexions et de préparations. Ce type de projet, à la base relativement complexe, nécessite les conseils de professionnels, spécialisés en la matière. Ils vous aideront effectivement à prendre la décision la plus avantageuse en fonction de votre situation et de vos attentes.
Le principe de la loi Pinel
Tout d’abord, vous devez savoir que pour bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel, vous devez être fiscalement domiciliés en France, c’est-à-dire y avoir votre résidence principale, et vous devez investir dans un bien immobilier locatif en remplissant un nombre d’exigences, dont notamment la mise en location du logement acheté. Initialement, cette défiscalisation était possible d’après la loi Duflot. La loi Pinel remplace la loi Duflot depuis 2014 (à la suite de la loi de Finances pour 2015). La réduction d’impôt permise grâce à la défiscalisation de l’investissement immobilier fait selon les conditions du dispositif de la loi Pinel est donc possible pour des acquisitions immobilières locatives effectuées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ; tous les critères d’éligibilité pour bénéficier de cette réduction sont contenus au Code général des impôts (Art. 46 AZA et suivants). L’avantage fiscal accordé par la loi Pinel reste principalement le même que celui de la loi Duflot. L’enjeu du dispositif Pinel est triple :
- construire des logements dans les « zones tendues », c’est à dire dans des communes, villes, où l’offre de logements est nettement inférieure à la demande,
- encourager l’investissement immobilier en France,
- et développer une offre de logements locatifs dits « intermédiaires », c’est-à-dire offrir des logements accessibles aux ménages qui n’ont pas accès au « parc social » car leurs revenus sont au-dessus des plafonds, mais qui en même temps éprouvent des difficultés à se loger sur le « marché libre » en raison d’une insuffisance globale de ressources.
Le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel en faveur de l’investissement locatif permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. En contrepartie, vous devez vous engager à le louer, nu, à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché immobilier appliqué dans la zone territoriale concernée. La durée de la réduction d’impôt sur le revenu s’étale parallèlement à celle de la location du bien immobilier ; celle-ci doit être au minimum de 6 ans, c’est-à-dire que vous devez louer l’appartement (ou la maison) au moins pendant 6 ans. La durée de location peut toutefois être renouvelée de 3 ou 6 ans, donc au total, durer 9 ans ou 12 ans. Plus la durée de l’engagement locatif est longue, plus la réduction d’impôt est importante : pour une durée de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction de 12% sur le prix de l’achat, pour 9 ans 18%, et pour 12 ans 21% (elle est de 29% en outre-mer). De même, les résidences acquises par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent également être éligibles au dispositif de la loi Pinel, et ce, si les SCPI remplissent les mêmes conditions que celles exigées pour les acheteurs particuliers.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Plusieurs conditions sont à remplir pour effectuer un investissement selon la loi Pinel et pouvoir prétendre au bénéfice fiscal qu’elle octroie. Les conditions sont toutes cumulatives, sans exception, et sont les suivantes :
- le logement doit être loué pendant une période minimale de 6 ans (possible aussi de 9 ou 12 ans),
- il se situe dans une zone tendue et est loué non meublé à titre de résidence principale ;
- le loyer appliqué respecte un plafond de loyer défini par la loi, qui varie selon la zone géographique et la surface pondérée, et qui doit souvent être inférieur environ de 20 % aux loyers du marché ;
- le locataire doit disposer de ressources ne dépassant pas un certain plafond légal (en fonction du foyer fiscal), le but étant de réserver les logements concernés aux ménages modestes, et
- il est une personne tierce, mais peut également être un ascendant ou descendant du propriétaire (depuis le 1er janvier 2015), s’il n’est pas déjà considéré par les pouvoirs publics comme un membre du foyer fiscal du propriétaire ;
- le logement doit être neuf et respecter un niveau de performance énergétique globale, définit par la loi (réglementation thermique dite « RT 2012 » ou le label dit « BBC 20052).
Selon la loi, un logement est considéré comme « neuf » lorsqu’il répond à certains critères. Par exemple, il est acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, ou encore l’acheteur le fait construire, sous réserve d’un dépôt de demande de permis de construire (entre les mêmes dates), tout comme le logement en question fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ,ou il fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf. Toutes les conditions et délais sont détaillés dans la loi.
De plus, il faut savoir que les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel sont réparties en 5 catégories : les investissements effectués dans les zones A bis, A et B1 peuvent bénéficier des avantages de la loi Pinel, ceux faits en zone B2 nécessitent un agrément préfectoral, et ceux en zone C sont exclus du dispositif. La liste des villes et des communes est annexée dans la loi Pinel. Quelques biens immobiliers sont toutefois catégoriquement exclus de la loi Pinel, par exemple les immeubles type monuments historiques ou encore ceux bénéficiant déjà d’avantages fiscaux découlant d’un autre dispositif, comme par exemple celui de la loi Malraux. Attention, le dispositif de la loi Pinel impose deux limites : le propriétaire peut acheter maximum deux résidences par an selon le dispositif Pinel, et la réduction d’impôt octroyée s’applique sur la part maximale globale des deux acquisitions réunies, pour un investissement plafonné à 300.000 euros (et à de 5.500 euros par mètre carré acheté), et ce, indépendamment de la durée de la location et de la zone géographique du (ou des logements) concerné(s). De plus, les plafonds appliqués aux ressources du locataire et aux loyers sont révisés chaque année au 1er janvier.
Les avantages du dispositif Pinel : pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Les raisons d’acheter un logement par le biais de la loi Pinel sont très simples : de nombreux avantages ! Le dispositif vous donne en effet la possibilité à la fois de constituer un patrimoine en garantissant la sécurité du capital investit (puisque vous ne prenez en soi aucun risque), et de réduire vos impôts, donc de faire des économies. Sans oublier que vous pouvez également préparer votre retraite grâce à la constitution de ce patrimoine, qui est durable et sûr, car « inscrit dans la pierre », et qui plus est, est transmissible.
De plus, il vous permet de toucher un revenu supplémentaire (le loyer perçu), indexé à vie. Un revenu supplémentaire que vous pouvez rentabiliser une fois la période initiale de location du logement terminée ; en tant que propriétaire vous êtes effectivement libre d’augmenter par la suite le plafond du loyer, et donc de percevoir un revenu plus élevé. Concrètement, la réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel pour un investissement locatif en France, variant de 12% à 21% selon le nombre d’années de mise en location, vous permet d’économiser jusqu’à environ 6.000 euros par an. En outre-mer, la loi Pinel est beaucoup plus avantageuse, puisqu’elle permet une réduction de 32% ; ce qui équivaut à près de 8.000 euros d’économies chaque année. Toutefois, cette réduction fiscale est prise en compte pour le plafonnement des niches fiscales. Par ailleurs, il est bien souvent recommandé, si votre situation financière vous le permet, de financer l’achat du logement par un crédit et sans aucun apport. On parle de « financement bancaire total ». En effet, cela vous permet de rentabiliser financièrement au maximum votre investissement, car les intérêts d’emprunt sont totalement déductibles des revenus locatifs. De plus amples explications sur tous les détails du fonctionnement de ce montage fiscal et de ses avantages vous seront volontiers données par l’un de nos experts si vous le souhaitez. N’hésitez pas, il est encore temps !
