Avantages de la loi Pinel – Réussir son investissement locatif : les points auxquels il faut être attentif – Simulation Pinel en ligne et gratuite

Un investissement locatif réussi est un investissement qui répond à votre objectif. La première question à poser est: qu'attendez-vous? Pour avoir un revenu supplémentaire, maintenant, dans dix ans ou pour votre retraite, comme 67% des Français qui investissent dans une vieille propriété, selon le Crédit Foncier?

Vous construisez un patrimoine que vous laisserez de la valeur au fil du temps pour le transmettre à vos enfants ou vous reviendrez au besoin pour obtenir une belle valeur ajoutée? Ou cherchez-vous simplement à tirer parti de l'un des nombreux régimes d'exonération fiscale pour réduire légalement votre impôt sur le revenu? En bref, avant de commencer, déterminez votre objectif principal. Parce que, selon les cas, votre stratégie ne sera pas la même.

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Objectif de rentabilité locative

Votre préoccupation devrait être de trouver un bien avec une bonne rentabilité locative, c’est-à-dire un bon rapport entre le montant du loyer que l’on peut obtenir du logement et son prix d’achat. C'est le cas lorsque ce ratio est d'environ 6 ou 7% brut (c'est-à-dire sans tenir compte des frais). Pour atteindre ce taux, vous ne devez pas acheter trop. Dans cette perspective, la région parisienne est à éviter.

Avec un prix de vente moyen des anciens appartements de 9 840 euros par mètre carré à fin juin 2019, la rentabilité locative brute dans la capitale est en moyenne de 3,7%, selon les derniers chiffres de la Fédération nationale du logement. immobilier (Fnaim) et, malgré un niveau moyen de loyers très élevé, qui pourrait laisser penser que l’investissement sera rentable (30,60 euros par mètre carré, tous districts confondus). Dans les banlieues proches, où le marché immobilier suit le mouvement initié par la capitale, vous n'allez pas beaucoup mieux. Quant à la banlieue, sa situation est très contrastée, mais globalement, ce n’est pas là que vous atteindrez votre objectif.

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En province, il faut être sélectif. Oubliez Lyon ou Bordeaux. Le marché a été emballé ces dernières années et la performance locative n’est pas meilleure qu’à Paris. En revanche, à Strasbourg, Lille, Rennes et Toulouse, les rendements bruts se situent entre 5 et 6%, et encore plus à Dijon, Marseille, Orléans ou Rouen. Mais attention: dans ces grandes villes, le marché n’est pas uniforme. Pour atteindre ces ratios, vous devez vous éloigner du centre où les prix sont toujours supérieurs à la moyenne de toute la ville. Vous pourrez alors profiter d'un achat beaucoup plus raisonnable, tandis que le loyer qui peut être fixé ne sera pas nécessairement nettement inférieur.

Dans cette perspective de rentabilité, il est également recommandé de cibler les villes de taille moyenne, celles dont le nombre d'habitants est compris entre 20 000 et 100 000 et qui n'appartiennent pas à une agglomération. Dans la grande majorité des cas, le prix moyen par mètre carré ne dépasse pas 2 000 euros dans le premier cas, alors que le loyer mensuel moyen varie encore entre 8 et 10 euros par mètre carré. Le rendement brut peut alors facilement atteindre 8%.

Attention toutefois: veillez à ce que la demande de location soit soutenue afin que le logement trouve rapidement des acquéreurs, et à un bon niveau. Ce sera normalement le cas si la ville est économiquement dynamique ou étudiante. Ces villes de taille moyenne ne sont pas, à quelques exceptions près, classées comme "zones de tension" (28 agglomérations désignées par le décret 2013-392 du 10 mai 2013), le bailleur pourra librement modifier son loyer pour chaque nouveau locataire et devra ne pas être gêné par la politique de contrôle des loyers que le gouvernement souhaite généraliser à tous ces domaines.

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L’autre élément à considérer lors de la constitution d’un revenu supplémentaire est le type de propriété. Vous devriez plutôt cibler les petites zones: studios, T1 bis (chambre et pièce principale sans séparation nette) ou deux pièces, car la rentabilité au mètre carré est meilleure que celle des appartements familiaux et les candidats sont nombreux. Le site SeLoger a récemment démontré que la rentabilité locative d’un studio parisien de moins de 20 mètres carrés pourrait évoluer entre 4 et 5%, voire davantage dans certains quartiers, ce qui est très élevé pour la capitale.

D'autre part, à moins que vous ne recherchiez l'avantage fiscal (voir ci-dessous), mieux vaut éviter le neuf car son prix est plus élevé que l'ancien et si vous achetez sur plan, il faudra attendre l'achèvement du bâtiment, dix-huit mois minimum.

Construire un patrimoine destiné à se valoriser

Lorsque l'objectif est de constituer un patrimoine, il est recommandé de ne cibler que les grandes villes. C'est ici que les perspectives de valorisation sont les plus sûres et les plus rapides, l'attractivité démographique et économique de ces zones urbaines s'affirmant de plus en plus. Inversement, dans les petites villes, les gains en capital sont beaucoup plus faibles ou doivent être mesurés sur de plus longues périodes.

Bien sûr, une crise et une baisse des prix sont toujours possibles. C'est un risque pour ceux qui spéculent sur de courtes périodes, mais il diminue à long terme, voire s'efface. L'immobilier monte ou descend, selon des cycles plus ou moins longs (de deux à dix ans). Au-delà de quinze ans, cependant, il voit toujours ses valeurs grandir.

Si vous en avez les moyens, la capitale et ses banlieues sont sûres. Les dernières statistiques produites par les notaires du Grand Paris montrent que le prix des appartements anciens a augmenté en un an de 5,9% à Paris et de 4,9% dans les banlieues. Heureux ceux qui, à la suite de la crise de 2008, ont investi dans la capitale. Le prix du mètre carré a augmenté de 50% en dix ans, passant de 6 380 euros en 2009 à près de 9 920 euros en juillet 2019. Et la hausse n'est pas terminée. Le mètre carré parisien a dépassé le seuil symbolique des 10 000 euros cet automne, pour s'établir à 10 300 euros, soit une augmentation annuelle de 8% cette fois. Ce qui est énorme.

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Dans la province, dans le cercle fermé des capitales régionales, l'évolution de la valeur des propriétés est contrastée, mais dans l'ensemble, le rythme est soutenu. À Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes et Lyon, le prix moyen des appartements a augmenté de 5 à 10% en un an, selon les chiffres des notaires de France publiés en juin; entre 2 et 8% selon les agents immobiliers de Fnaim. Les deux observatoires s'accordent pour voir une stabilisation à Marseille et à Montpellier.

Autant à Paris qu'en banlieue, presque tous les secteurs sont attractifs, autant dans les grandes villes de province, la règle à respecter, si l'on vise la valorisation de son capital, est le lieu. Il est nécessaire de prospecter en priorité dans les centres-villes. Certes, les prix sont bien supérieurs à la moyenne, mais c’est là où ils progressent le plus et sont les plus cohérents.

C’est également là qu’ils résisteront à une éventuelle chute du marché car la demande, tant pour l’achat que pour la location, reste généralement supérieure à l’offre même en période de morosité. De plus, acheter dans le cœur historique, près de la gare ou des commerces, c'est être sûr que le logement sera facile à louer et, surtout, à revendre. Pourvu que vous preniez soin de l'environnement immédiat: dans le centre, les restaurants, bars et discothèques sont nombreux et vous devez sélectionner une propriété protégée du bruit. Sinon, le revendre ou garder un locataire sera compliqué.

Le revers de la médaille de ces sites qui constituent des valeurs sûres: le marché se caractérise par une rareté, voire une pénurie de l'offre. Il va donc scruter les opportunités et vous décidez rapidement si vous êtes intéressé. De plus, vous aurez peu de marge de manœuvre pour négocier le prix.

Défiscaliser avec le bon appareil

Pinel est le dispositif d’exonération fiscale le plus simple et le plus utilisé à ce jour. Il accorde une réduction d'impôt égale à 12, 18 ou 21% du montant investi dans l'achat d'un appartement neuf, jusqu'à un maximum de 300 000 euros, en contrepartie de l'engagement de louer, pendant six, neuf ou douze ans, un loyer limité les revenus des locataires sont également plafonnés. Sur douze ans, cette réduction peut atteindre 63 000 euros. Mais il faut savoir que le logement est neuf, le prix de vente est 20 à 30% plus élevé que l'ancien. La rentabilité locative de la propriété sera moindre et les perspectives de gains en capital seront réduites. Inconvénients à prendre en compte, y compris lorsque l'objectif principal est l'exonération fiscale.

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Moins connu: le régime Censi-Bouvard, qui accorde une réduction d'impôt à ceux qui investissent dans une nouvelle résidence de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. La réduction est de 11% du prix hors taxes du logement, dans la limite de 33 000 euros et étalée sur neuf ans. Vous pouvez également récupérer la TVA. La formule est intéressante si vous souhaitez être soulagé des contraintes locatives puisque vous accordez un bail commercial de neuf ans à un opérateur qui prend en charge la location de votre bien. Mais nous devons être vigilants quant à la qualité de l'opérateur et savoir qu'à la fin du contrat, la revente peut être difficile si les coûts de service sont élevés (ce qu'il faut particulièrement éviter pour les résidences pour personnes âgées).

Si des travaux importants ne vous font pas peur, investir dans une ancienne propriété à rénover est également efficace pour bénéficier d'une exonération fiscale. Le récent programme Denormandie vous accorde exactement la même réduction d’impôt que le Plan Pinel, à condition que l’immeuble soit situé au centre de l’une des 244 villes de taille moyenne éligibles et que les travaux représentent au moins 25% du montant de la taxe. . tout en améliorant la performance énergétique du logement. Vous devez vous engager à louer selon des durées identiques et à des loyers identiques à ceux de Pinel. L'opération peut être intéressante, la rentabilité, bonne, mais les perspectives de plus-values ​​seront celles d'une moyenne urbaine et les contraintes ne sont pas négligeables.

Vous pouvez également choisir le système général applicable aux revenus de la propriété. Le montant total des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration est un revenu locatif déductible, ce qui peut générer un déficit immobilier imputable à votre revenu global de l’exercice jusqu’à 10 700 euros, le surplus éventuel pouvant être déduit de votre revenu immobilier pour la prochaine année. dix ans. L'avantage fiscal total sera parfois inférieur à celui de Denormandie, mais il ne comprend aucune contrainte quant à l'emplacement du bien immobilier, à la nature et à la quantité de travail et aux loyers.

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Enfin, si vous êtes lourdement taxé, vous pouvez investir dans le droit Malraux ou dans les monuments historiques. La première accorde aux propriétaires de bâtiments anciens situés dans une zone protégée et ayant subi une restauration complète une réduction d'impôt de 22 ou 30% des travaux, selon le périmètre d'implantation de la propriété. Les travaux étant plafonnés à 400 000 euros sur quatre ans, la réduction peut aller jusqu'à 22 000 ou 30 000 euros par an. En contrepartie, vous acceptez de louer la maison pour neuf ans. Dans le cadre d'un investissement dans les monuments historiques, les travaux de restauration, ainsi que les intérêts de prêt liés à l'acquisition de terrains et d'ouvrages sont déductibles sans limitation du revenu de la propriété. Le déficit généré est alors déductible du revenu global, sans plafond. Mais ici, vous acceptez de conserver la propriété pendant quinze ans.

Les opérations en droit Malraux ou en monuments historiques sont attrayantes, mais leur gestion est si complexe qu’elles sont presque exclusivement confiées à un responsable spécialisé. Son savoir-faire a un prix qui se reflète dans le prix de vente: ces produits haut de gamme sont beaucoup plus chers que les valeurs moyennes du marché. De plus, les opportunités avec un bon emplacement sont très rares.

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