Défiscalisation – #Enjeux 2020 – Le logement, comment Lyon, Bordeaux et Strasbourg poussent-ils les murs ? – Simulation Pinel sans engagement

# Stakes2020 – En vue des élections municipales de mars 2020, les trois sections Rue89, Lyon, Bordeaux et Strasbourg offrent une vision croisée des problèmes communs à ces trois villes. Deuxième épisode, nouvelles constructions de logements, parfois critiquées sous le nom de "concrétisation".

Lyon est parisienne

Lyon n'a pas (encore) de crise du logement de l'ampleur de celle de la région parisienne, mais le logement devient de plus en plus compliqué, notamment à Lyon et à Villeurbanne.

L'achat d'une maison n'a jamais été aussi coûteux: le prix au mètre carré atteint désormais 5 440 € dans l'ancien.

Les moins nantis poussés à la périphérie par les prix de l'immobilier

Et lorsque les prix restent les mêmes pour les nouveaux appartements, ce sont les surfaces qui se contractent. Une tendance favorisée par la loi Pinel qui permet une exonération fiscale jusqu'à 300 000 euros, le prix d'un T2 à Lyon et de quelques T3. Les familles quittent la banlieue, où les loyers sont plus accessibles et les logements plus grands. Ce qui ajoute des trajets domicile-travail, de quoi alourdir son budget malgré tout, comme le rappelle le gilet jaune.

En louant aussi, la situation est également préoccupante. Selon les chiffres de l'observatoire local des loyers de l'agglomération lyonnaise, le loyer médian au m² à Lyon a augmenté de 0,3 €, passant de 11,9 € / m² en 2016 à 12,2 € / m² en 2018 et jusqu'à +0,7 € / m². sur la même période en centre ville. À l'échelle de la métropole, le prix au m² a également augmenté, mais légèrement (11,4 € / m² depuis 2017).

Le bonheur d'Airbnb

Depuis 2017, le volume de logements en vente à Lyon et à Villeurbanne a diminué de 20% selon la chambre des notaires du Rhône. Aujourd'hui, la demande est bien supérieure à cette offre réduite.

Selon les chiffres de l'Observatoire Airbnb pris par la Métropole de Lyon, il n'y avait pas moins de 11 211 annonces de location sur la plate-forme du logement (chiffres à fin mai 2019). Beaucoup d’entre eux, hors de prix, sont situés dans des zones touristiques: la Presqu'île, le Vieux Lyon ou la Croix-Rousse.

À Lyon, pour louer votre résidence principale plus de 120 nuits par an, ou pour louer une propriété qui n'est pas une résidence principale, vous devez remplir plusieurs conditions: remplir un formulaire, remplacer la propriété par une propriété similaire sur le marché immobilier si c'est dans le centre-ville … Mais selon la métropole lyonnaise, seulement 15,05% des annonces Airbnb sont conformes à la réglementation.

Logement social: des temps d'attente sans fin

En ce qui concerne les logements sociaux pouvant bénéficier aux ménages les plus précaires, il n'y en a pas assez. Plus de 11 000 logements sociaux sont attribués chaque année et 15 545 ont été financés entre 2015 et 2018 selon les chiffres de Lyon Métropole. Mais la file d'attente continue de s'allonger, passant de 50 000 demandes en 2015 à 77 000 en 2018 (+ 50%).

La commune de Lyon a jusqu’en 2025 pour atteindre l’objectif fixé de 25% alors qu’elle n’est que de 19,77% (23,98% dans l’ensemble de la métropole).

Premières petites étapes pour aider à accéder à la propriété

En 2019, la France métropolitaine a adopté la création d'un Office territorial de la solidarité (OFS), appelé Orsol. L’OFS prendrait en charge le coût du terrain pour les personnes accédant au bien pour la première fois, ne leur laissant que le coût de l’immeuble. Cela devrait réduire le prix d'achat de 20 à 30% selon Michel Le Faou, vice-président de la métropole chargé de l'urbanisme et de l'habitat. Chaque année, 900 foyers pourraient bénéficier de ce programme.

Bordeaux n'est plus un rêve millionnaire

Nouveau logement, arrêter ou encore? Bordeaux Métropole a couru pendant des années après le million d’habitants, pour des raisons de prestige ou pour éviter l’étalement urbain, en concentrant dans l’agglomération les nouveaux venus en Gironde. L'objectif était fixé pour 2030 alors que la population actuelle est de 750 000 Bordeaux.

Alain Juppé parti, les candidats à sa succession prennent aujourd'hui des distances avec cet objectif, synonyme de détérioration bonne ou mauvaise de la qualité de vie: embouteillages monstrueux, manque de places de stationnement, écoles saturées, flambée des prix du logement …

Les maires des principales municipalités de la métropole ont freiné les permis de construire. Le candidat Vincent Feltesse (ex-PS) parle d'un moratoire sur les nouveaux quartiers en construction (Euratlantique, Brazza, Bastide Niel …) si les services publics et la qualité de la vie n'existent pas. Il avait lancé un plan de densification de la métropole entre 2008 et 2014. Thomas Cazenave (La République en mars) suggère un audit de ces opérations de développement, alors que Pierre Hurmic et les écologistes veulent mettre un terme à l'artificialisation du sol et / ou réquisitionner des logements vides.

Crier le paradoxe

Le paradoxe n'en est pas moins criant, limite gênante: faut-il arrêter de construire dans la métropole alors qu'elle traverse des crises de logements pour étudiants et de logements d'urgence, illustrées par la récente série d'expulsions de squats ou par la controverse autour des refus de 115? Et tandis que les prix nécessaires à la vie ont éloigné les Girondins de la métropole, alimentant la colère des gilets jaunes?

Malgré un nombre record de mises en chantier – plus de 9 000 logements par an en ville depuis 2016, dont 2 000 à Bordeaux – le logement n'a jamais été aussi cher à Bordeaux: les loyers ont augmenté de 16% entre 2010 et 2018, bien plus que l'inflation; les prix d'achat ont presque doublé, passant de moins de 3 000 à près de 5 000 euros par m² en moyenne, sous l'effet des spéculations immobilières liées à l'arrivée du LGV Paris-Bordeaux en 2017 et de la forte attractivité de la ville.

Airbnb, gestion des loyers et société foncière

La ville n'exclut pas de renforcer le cadre des locations saisonnières, qui ont détourné du marché traditionnel plus de 8 000 logements, selon l'Observatoire National Airbnb, créé par le conseiller municipal Matthieu Rouveyre (PS). Ce dernier recommande de réduire de 120 à 60 nuits offertes aux locations saisonnières pour les particuliers.

Un office foncier solidaire (OFS) est déjà en cours de création par plusieurs propriétaires sociaux, avec une participation à sa gouvernance de Bordeaux Métropole. Un tel organisme, récemment créé à Lyon, achète un terrain qu’il conserve ensuite, puis reçoit un loyer (via un véritable bail solidaire) des propriétaires des immeubles qui y sont construits; cela empêche par la suite toute tentative de spéculation foncière.

En ce qui concerne le logement social, Bordeaux est encore loin de l'objectif de 25% en 2015 (actuellement 18,49%). Le candidat "En Marche" juge "irréaliste" de le réaliser, tandis que l'équipe en place affirme au contraire que cet objectif sera atteint, grâce à un taux de construction de plus de 1000 logements sociaux par an. Cependant insuffisantes pour faire face aux besoins: 41 460 demandes de logements sociaux ont été enregistrées en 2018, soit 13% de plus qu'en 2016, pour seulement 8000 satisfaites …

D'autres différences fondamentales sont observées entre les candidats à Bordeaux sur la question de la régulation des loyers. Les socialistes demandent au maire d'expérimenter. Les loyers moyens avoisinent les 15,5 € / m² (soit 421 € par mois en moyenne) pour les T1 dans les zones les plus chères et peuvent aller au-delà de 20 € / m². Un T3 est loué en moyenne à 730 € par mois. "Reconnaît un diagnostic de la Ville sur le secteur du logement qui parle de montants" relativement élevés en termes de revenus ".

Pour le moment, le bras droit Nicolas Florian, à l'instar de Patrick Bobet, président de la métropole, refuse de tester ce cadre. A l'instar d'Alain Juppé qui avait d'abord enterré cette idée, ils invoquent la "stabilité" des loyers dans l'agglomération ces dernières années et la gestion des loyers à la relocation.

Strasbourg construit plus qu'en 1995

En 1995, Strasbourg a construit plus de 3 000 maisons par an. Un niveau retrouvé – et même dépassé – de l’Eurométropole depuis 2009 après une décennie importante vers 1900, en moyenne, le seuil pour maintenir une population identique. La majorité socialiste est revenue dans les affaires en 2008 après une parenthèse de droite (2001-2008) insistant sur un rythme de construction "rattrapage". La moyenne est de 3 400 maisons construites par an, une majorité d'appartements à 2 et 3 pièces (61%) pour 2 ou 3 occupants et des investisseurs très appréciés pour leurs dispositifs d'exonération fiscale. Ce nombre d'accouchements dépasse les gains de population sur la même période (2 980 habitants par an entre 2011 et 2016). Cette différence est principalement due à la diminution continue du nombre d'occupants dans chaque maison et appartement (2,12 en 2015 contre 2,98 en 1968). Depuis 2011, la métropole s'est rétablie pour accueillir les familles (+ 143 par an) alors qu'elle en perdait plusieurs centaines chaque année depuis 1999.

Le second mandat 2014-2020 a maintenu ce rythme et cet objectif. Principal changement, meilleure implication des premier et deuxième arrondissements dans la répartition des bâtiments et notamment du logement social. La conséquence d'une coalition de gauche à droite non publiée dans la métropole, à laquelle ont participé les maires. En ce qui concerne le parc de logements sociaux, la proportion est maintenant de 30% à Strasbourg contre 19% en 2008 et 25% dans les 33 communes de l'agglomération. La loi impose un taux de 25%. Le "rattrapage" n'a pas permis de stopper le nombre de candidats, passé de 12 000 en 2008 à 24 000 en 2020, dans un contexte de pauvreté croissante: Strasbourg est devenue la troisième ville du monde où le taux de pauvreté est le plus élevé. population et métropole les plus inégalées depuis la fusion Aix-Marseille.

Dans l'ensemble, la politique a limité une "hausse de prix" potentielle comme dans d'autres grandes villes. Les prix médians dans le premier marché étant d’environ 2 500 euros par mètre carré, il n’ya guère de bar symbolique qui émerge dans le débat politique, à l’instar des 10 000 euros à Paris. Dans le nouveau, cette limitation est un peu moins visible. Les prix ont augmenté de 19% entre 2010 et 2018, 2,5 fois l’inflation, pour atteindre plus de 3 500 € par mètre carré. Sur une opération de luxe à proximité du centre-ville, la rénovation d'un ancien Hôtel des Postes, un prix supérieur à 9 000 € / m² est encore affichée pour un appartement de 6 pièces et les autres appartements de plus de 6 000 €. Strasbourg, à l'instar des autres grandes villes, ne dispose pas d'une "société foncière" permettant d'acheter des terrains pour que leurs prix ne soient pas répercutés sur les ventes. Fin 2019, elle vient de voter pour l'acquisition de participations dans une entreprise de ce type.

Les loyers dans le bas

En ce qui concerne les loyers, la modération est plus visible. "En 3 ans, les loyers privés ont augmenté de 0,3% pour rester à un prix médian de 10 € / m², ce qui reste une moyenne assez basse en France. Mais nous restons un marché tendu. En juillet, il n'y avait plus de studios de location, alors Syamak Agha Babaei, vice-président de l'Eurométropole en charge du logement, ancien PS, figurera sur la liste des environnementalistes, résume 41% des logements.

Les différents candidats s'accordent pour dire que le plan urbain de 2016, même après avoir voté, est "obsolète". Cependant, aucune liste ne s'est engagée à réduire le fameux objectif de 3 000 logements par an jusqu'en 2030, soit un seuil de 45 000 logements susceptible d'accroître la population (avec plus de 27 000 logements en 2030, l'agglomération ne pourrait maintenir que son nombre d'habitants).

Plusieurs mécanismes successifs ont tenté de "cadrer" les offres de location de type meublé AirBnb, par exemple en limitant le nombre d'appartements à deux personnes, nécessitant un enregistrement et maintenant l'accord de copropriété pour "un changement d'utilisation". Mais cela n’arrête pas la dynamique des locations saisonnières. On estime que 400 logements "perdent" chaque année à Strasbourg et environ 10% du nombre de logements "perdus" dans le centre-ville. Les élus veillent à dissocier la location ponctuelle de leur logement et la location à l'année.

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