Loi Pinel – Immobilier : si vous désirez défiscaliser, quel dispositif faut-il choisir ? – Simulation Pinel en ligne et gratuite

Les lois dites Pinel et Denormandie, permettant de défiscaliser partiellement ses investissements immobiliers, sont celles qui concernent le plus grand nombre de candidats tentés par la réduction d'impôt. Comparatif.

Le 1er janvier, la loi sur l'exonération fiscale de Denormandie sonnera pour la première fois. Il est actuellement, avec la loi sur les exemptions fiscales Pinel, le plus "populaire" parmi les candidats à un investissement non imposable. Mais qu'est-ce qui fait vraiment la différence entre l'un et l'autre?

La loi Pinel pour le nouveau, la "Denormandie" pour l'ancien

"Dernière nouveauté dans le paysage des systèmes d’exonération fiscale de la pierre, la loi Denormandie est inspirée du modèle de sa grande soeur Pinel et offre un avantage fiscal similaire, mais une portée différente", explique Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance. à Montpellier.

Le Pinel se concentre exclusivement sur les logements neufs, le Denormandie vise à rénover les logements délabrés des centres-villes. Toutes les municipalités ne sont pas éligibles (voir les sites officiels pour la liste des municipalités).

Le droit d'entrée réduit pour l'appareil Denormandie

"Ce sont deux bons régimes fiscaux, mais le problème, en particulier celui de Pinel, est un prix d'acquisition souvent dépassé, soit de 20% à 30% plus élevé", a déclaré Thibaud Marquis, expert-conseil de TM à Nîmes. "Le risque est une revente avec une valeur inférieure", ajoute-t-il. Il se souvient qu'avec la loi Denormandie, "nous avons ouvert des villes qui n'étaient pas dans l'appareil Pinel". Cette différence ouvre de nombreuses opportunités.

Le plus et le moins de chaque appareil, soutenu par le prix indicatif de m2.

Le plus et le moins de chaque appareil, soutenu par le prix indicatif de m2.
– Infographie Midi gratuite – Saophie Wauquiez

"Avec l'appareil Denormandie, vous pouvez accéder à un ticket d'entrée plus accessible. Vous pouvez investir 30000, 40000 ou 50000 € sur l'ancien, dans certains secteurs, alors que l'investissement Pinel est bien plus important. Denormandie peut également offrir potentiel de location. Mais cela reste une bonne combinaison pour les habitants de ces villes secondaires ouvertes au dispositif Denormandie, qui souhaitent réaliser des investissements plus modestes ", note Olivia Egger, ingénieur patrimoine de la Caisse d'épargne du Languedoc-Roussillon.

La rentabilité est proche de 4% à Pinel et dépasse 9% à Denormandie

"Sur le plan fiscal, le Denormandie est plus avantageux car il ajoute la déduction fiscale des frais de travail. Le Pinel est plus intéressant lorsque vous souhaitez créer une nouvelle maison", juge Jeremy Benchimol, conseil du bâtiment, Perpignan.

Un investissement locatif en premier lieu

Tous les spécialistes sont d'accord. "Il est important de comprendre qu'il ne s'agit pas d'une opération de défiscalisation. Le premier acte est l'investissement immobilier. L'exonération fiscale doit être un levier d'aide au financement", a déclaré Nicolas Teissonnier, 2NT Tips, à Nîmes.

"Nous devons investir dans un produit qui correspond à une demande du secteur choisi pour la location. Il est inutile d’investir dans un T4 dans un quartier étudiant", a déclaré Olivia Egger, de la Caisse d’épargne du Languedoc-Roussillon. "Nous devons aller au-delà de l'incitation fiscale", déclare Olivier Genon-Andrieu.

"Même si le Denormandie semble plus intéressant sur le papier, il ne faut pas perdre de vue la difficulté de trouver un bien intéressant. Le travail à Denormandie peut coûter beaucoup plus cher", déclare Olivier Grenon-Andrieu. Qui évalue la rentabilité brute des deux: "Elle avoisine 4% à Pinel et dépasse 9% à Denormandie."

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