Défiscalisation – 50% des investissements Pinel ne seraient pas rentables – Simulation Pinel en ligne et gratuite

Un rapport de l'IGF et du CGEDD souligne le manque de rentabilité de la moitié des investissements immobiliers en droit Pinel. En cause, un panier fort entre les prix du neuf et du vieux, qui serait à l’origine d’une revente à perte pour les particuliers.

Dépôts revente source de perte pour les particuliers

Investir dans la loi Pinel est-il sage? Oui, mais dans un cas sur deux seulement. C’est en tout cas la conclusion d’un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) soumis au gouvernement le 15 novembre 2019.

Ce n’est pas la première fois qu’une institution choisit des investissements immobiliers avantageux sur le plan fiscal. Cette fois, c’est le panier fort entre les prix du nouvel immeuble et l’ancien bien qui est en cause.

Pour l'individu, l'attractivité de la réduction d'impôt semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif après 9 ans excluant l'effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une réduction de 30% sur le prix de l’ancien par rapport au nouveau , dit le rapport. Un chariot que la mission méritait d'être comparé le prix des appartements à Pinel à la Prix ​​moyens et médians des transactions relatives aux anciens appartements de la section cadastrale et à la commune de l'appartement .

Ainsi, dans un contexte de stabilité des prix de l’immobilier, un investissement Pinel moyen revendu après la période d’élimination de la taxe (généralement 9 ans) entraînerait une perte de 16 000 euros pour les particuliers. Mais cette perte éliminerait la condition de voir les prix de l'immobilier augmenter de 11% sur neuf ans, ou de 1,2% par an.

Pour effectuer ce calcul, l’IGF et le CGEDD ont utilisé le prix d’achat d’un logement Pinel typique (3 700 euros / m2) par rapport à un investissement immobilier dans l’ancien avec une réduction de 30% (2590 / m2). Le retour sur investissement de Pinel (rendement sur neuf ans) est nul si le prix de vente est inférieur à 2 886 / m. Par rapport au prix de l’ancien au moment de l’achat (2 590 m / m), l’investissement Pinel affiche un rendement global positif, si les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 11% en neuf ans, ou d’une croissance annuelle de 1,2%. pouvons-nous lire dans le rapport.

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Hors revente, une opération en loi Pinel reste rentable

L’IGF et le CGEDD soulignent toutefois que, dans le cas où les individus ne revendent pas le logement, L'effet de levier du prêt et du crédit d'impôt Pinel garantissent un rendement sur neuf ans supérieur à 50 000 euros pour un investissement Pinel moyen. .

Ainsi, hors réduction d'impôt, la rentabilité des logements à Pinel offrirait une rentabilité supérieure à 11% par rapport aux logements anciens. En ajoutant l'avantage fiscal, il serait supérieur à … 233%.

Le rapport conclut également que l'immobilier dans la loi Pinel offre un meilleur rendement que l'investissement sur les marchés financiers, grâce au même effet de levier du crédit: + 886%, dans les conditions de marché actuelles et hors effet de revente. (…) La taxation la plus élevée des revenus immobiliers ne renverse pas cette tendance .

Les effets bénéfiques du dispositif Pinel

Si la rentabilité d'un investissement dans la loi Pinel peut être discutée en cas de revente, le rapport souligne également certains effets positifs du dispositif. Selon la mission, il L’avantage majeur de jouer un rôle d’accélérateur, voire de déclenchement, de projets de logements collectifs en France, depuis la moitié des VEFA sont réalisés en le mobilisant. De l'avis des parties prenantes, la réduction de l'impôt Pinel est la principale motivation de 80% des investisseurs.

Le rapport ne propose donc pas de supprimer tout soutien aux investisseurs individuels, notamment parce que cette action pourrait avoir un impact sur la construction de logements à une échelle qui reste difficile à anticiper.

À l'instar du rapport du député Jean-Luc Lagleize (MoDem) soumis au gouvernement début novembre, l'IGF et le CGEDD recommandent d'apporter certaines modifications pour rendre le dispositif plus efficace à l'échelle des politiques publiques. Les pistes envisagées sont notamment contrôler le volume des aides à l'investissement locatif et cibler les programmes éligibles de manière plus précise, tout en maintenant l'attrait de la réduction d'impôt pour l'investisseur individuel .

Un compte rendu du concours de professionnels de l'immobilier

La publication du rapport a fait réagir Anacofi-Immo avec une déclaration de son président, Jean-Jacques Olivi. Selon lui, l'analyse de l'IGF et du CGEDD souffrirait de (serait comme) un rapport plutôt qu'une évaluation objective . L’association professionnelle pointe vers un manque de transparence , qui ne valide ni la méthodologie utilisée ni la validité des chiffres présentés.

Selon le président d'Anacofi-Immo, les conclusions de l'évaluation soumise au gouvernement sont en grande partie contradictoires avec celles d'un rapport récent de Primeview. Également en évaluation du projet Pinel, il a été présenté par 7 syndicats du secteur immobilier en septembre. Selon ses analyses, le Pinel contribuerait notamment positivement l'équilibre des finances publiques et (ne générerait pas un surplus d'inflation sur le marché immobilier .

Soulignant ces contradictions, Jean-Jacques Olivi appelle l’organisation de véritable état général du nouveau logement , à définir une politique de soutien cohérente le filire.

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